BELEGGEN D.M.V. EEN VASTGOED-CV

In vastgoed wordt vaak belegd door middel van een commanditaire vennootschap, de vastgoed-CV.

Wat is een CV?

Een commanditaire vennootschap (CV) is een overeenkomst tussen een (of meer) beherend vennoot en commanditaire vennoten. De beherend vennoot is de bestuurder van de CV. En is aansprakelijk voor verplichtingen en verliezen van de CV.
De commanditaire vennoten zijn de beleggers. Zij brengen vermogen in in de CV met als doel daarop rendement te behalen. De commanditaire vennoten zijn niet aansprakelijk, tenzij zij zich bezighouden met het bestuur van de CV (daardoor worden ze feitelijk beherend vennoot).
De commanditaire vennoten lopen wel het risico dat zij hun inleg kwijt zijn, als de belegging slecht uitpakt.

Wie is eigenaar van het onroerend goed?

De CV zelf kan geen goederen op naam hebben. De CV heeft geen rechtspersoonlijkheid, maar is een overeenkomst tussen de vennoten.
Wie eigenaar is van het beleggingsvermogen, is ter keuze van de vennoten. Het is mogelijk dat alle vennoten eigenaar zijn van het vermogen, maar dat is –mede vanwege aansprakelijkheid- niet altijd verstandig. Bij vastgoed-CV’s wordt ervoor gekozen, ook vanwege de AFM-richtlijnen, om een zogeheten “bewaarder” aan te wijzen. Deze bewaarder heeft het vastgoed op naam.

Rendement

Het rendement dat de commanditaire vennoten maken op hun inleg, bestaat uit de huuropbrengsten van het vastgoed en uit de verkoop van het vastgoed. Vaak wordt vooraf afgesproken wanneer het vastgoed zal worden verkocht. Als al het vastgoed is verkocht, wordt de CV opgeheven en wordt de inleg van de commanditaire vennoten uitgekeerd.

Fiscaal

In de CV-overeenkomst wordt vastgelegd dat de vennoten hun aandeel in de CV niet mogen verkopen tenzij alle andere vennoten met de verkoop instemmen (closed-end). Die afspraak heeft een fiscale achtergrond. Een closed-end CV is fiscaal transparant, waardoor de CV zelf geen belastingplicht heeft. Bij de particuliere commandiet wordt de waarde van zijn aandeel in de CV opgeteld bij het Box-3 vermogen voor de inkomstenbelasting (een vermogensrendementsheffing van 1,2%). Bij de beleggende rechtspersonen wordt de waarde van het CV-aandeel met vennootschapsbelasting belast.